Конфиденциальность, Качество, Надежность

Адрес: 350049, г.Краснодар, ул.Красных Партизан, 144/2

mail@faberlex.ru

Заказать звонок
Главная Практика Учет недвижимого имущества, фактически полученного по предварительному договору купли-продажи, но не зарегистрированного в установленном порядке.



20.06.2018
Итоги деятельности за 2017 год

25.05.2017
Опубликованы рэнкинги рейтингового агентства «Эксперт РА»


Практика

29.09.2017

Учет недвижимого имущества, фактически полученного по предварительному договору купли-продажи, но не зарегистрированного в установленном порядке.

1. В соответствии со статьями 549-550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Вместе с тем, на основании разъяснения, содержащегося в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

2. В любом случае, отражение в бухгалтерском учете фактов хозяйственной деятельности должно производиться исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования - требование приоритета содержания перед формой (п. 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" (ПБУ 1/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н). Имущество должно признаваться в бухгалтерском балансе, если оно контролируется организацией в результате прошлых событий ее деятельности и способно приносить ей экономические выгоды в будущем, в частности, путем использования обособленно или в сочетании с другим объектом в процессе производства продукции, работ, услуг, предназначенных для продажи. При этом юридические условия использования и материально-вещественная форма объекта не являются существенными критериями отнесения его к активам организации (п. п. 7.2, 7.2.2, 8.3, пп. "а" п. 7.2.1 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997).

3. Если проанализировать нормативные документы, непосредственно регулирующие учет основных средств, то можно сделать аналогичные выводы.

Так, согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств ПБУ 6/01", утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н,  актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, если одновременно выполняются следующие условия:

  • а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
  • Аналогичные условия принятия актива к учету в качестве ОС установлены п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 октября 2003 года N 91н.

    Следовательно, наличие государственной регистрации права собственности на имущество, подлежащее такой регистрации, не является условием принятия имущества в состав основных средств. Соответственно, организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

    Приведенный порядок действует начиная с бухгалтерской отчетности 2011 года в соответствии с Приказом Минфина России от 24.12.2010 N 186н "О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 г. N 3". Этим документом:

  • внесены изменения в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 34н - исключены слова о том, что объекты недвижимости, на которые не оформлены документы, подтверждающие государственную регистрацию, относятся к незавершенным капитальным вложениям;
  • преобразован п. 52 Методических указаний. Ранее в нем говорилось, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. Названные объекты недвижимости допускалось принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. В п. 52 Методических указаний, отредактированном Приказом Минфина России от 24.12.2010 N 186н, сказано, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
  • Таким образом, если актив соответствует признакам недвижимого имущества и выполняются все условия п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" и п. 2 Методических указаний, но по каким-либо причинам право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРП, данный актив признается объектом основных средств. Аналогичные разъяснения приведены в Письме Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено нижестоящим налоговым органам Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@).

    4. В настоящее время такая же норма действует и для целей налогообложения прибыли. Так, согласно п. 4 ст. 259 Налогового кодекса Российской Федерации начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по объектам основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.

    Однако на определенную группу объектов недвижимости это правило не распространяется, так как действует специальная переходная норма, установленная статьей 3.1 Федерального закона от 29.11.2012 N 206-ФЗ "О внесении изменений в главы 21 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно:

    «…начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации и которые введены в эксплуатацию до 1 декабря 2012 года, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем подачи документов на регистрацию указанных прав. Налогоплательщики, начавшие с 1 января 2013 года начислять амортизацию по таким объектам амортизируемого имущества при отсутствии документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав, освобождаются от уплаты пеней и штрафов за неуплату (неполную уплату) налога на прибыль организаций в связи с применением иного порядка начисления амортизации по этим объектам амортизируемого имущества…».

    Таким образом, если предмет введен в эксплуатацию до этой даты, то начислять по нему амортизацию предприятие не вправе.

    Фрадкин В.Д., налоговый консультант ГК «Фабер Лекс»


    Рейтинг статьи:  
    Рейтинг:

    Комментарии:

    Ваше имя:
    Комментарий:
    Введите, пожалуйста, код:




    КУРС ВАЛЮТ   
    USD ЦБ, 05/03 74,42
    EUR ЦБ, 05/03 88,93

    www.faberlex.ru

    © 1997-2017 группа компаний «Фабер Лекс»

    Карта сайта

    Адрес: 350049, г.Краснодар, ул. Красных Партизан, 144/2

    mail@faberlex.ru

    Заказать звонок